中航地产:提速发展航空科技文化新战略,大市场小公司

模式变革阵痛期,业绩承压。2015年公司录得营收55.2亿元(- 11.4%),归母净利润4.0亿元(-18.5%),略低于预期(此前预计4.36亿元),其中昆山九方购物中心、上海天盛项目转入投资性房地产产生的 公允价值收益达3.9亿元(+80%),此外再扣除政府补贴、契税返还后,其扣非净利润仅0.94亿元同比-10.3%。从收入构成来看,2014年营收 11.9亿元占营业收入比重19.2%的建筑业大部分剥离,2015年建筑业仅包括楼宇工程(剥离建筑工程、幕墙工程及建设监理业务),营业收入0.9亿 元,在全部营收中占比1.65%;房地产业营业收入35.9亿元同比持平,但收入贡献占比提高了7个百分点;物业服务收入稳步提升,2015年营业收入 17.7亿元,同比+29_3%,占公司营业收入的32.2%。公司的账面现金资产不能完全覆盖短期负债、净负债率也高达204%,但有集团的支持流动性 可保充足风险可控,不排除将积极借助资本市场发力发展。

中航地产侧重综合体开发,主要业务布局分布在三四线城市,显著受益1 5年以来去库存政策支持市场回暖。2015年公司实现签约销售额49.0亿元,销售面积59.6万方,同比分别增+54.9%、56.8%,公司通过调整 产品结构与营销策略促进去化,其中昆山、赣州、贵阳等地项目得以引领市场热销。以九方为核心的城市综合体经营初具规模,2015年公司新开业昆山、深圳华 强北九方购物中心两家,目前在营的九方购物中心已达六家,分别位于赣州、成都、九江、昆山、深圳华强北与龙华,总营业面积超过68万平方米。物业管理一直 是公司的传统业务强项,也是未来收入盈利新增长点,现有物业管理以机构类物业为主,品牌优势突出。截至2015年底,承揽机构类、商业类、住宅类高端项目 等357个,管理面积超过3,736万方,业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域,毛利保持稳定,未来几年可能会做到20-30亿收入的水 平,利润可上亿。近期,公司与日电(中国)有限公司共同出资设立合资公司致力于开发更符合中国房地产及物业管理行业的设备设施运营平台和智能楼宇科技的相 关产品,提升物业管理智能化优势。

市场期盼多时的航空文化业务实质性落地,发展空间值得期待。公司确定航空科技文化业务为新增的战略发展重 点,并且明确公司未来的业务发展方向为:优化提升商业地产业务,投资发展航空科技文化业务,升级发展物业管理业务,并在不断提升业务协同价值的基础上,投 资、培育新的创意经济或现代服务业务。2015年10月公告成立成都航空科技文化和成都航华置业,2016年1月以5.45元亿竞得成都天府新区地块,总 建面58.7万平,该项目未来将建设成为公司航空科技文化业务首个大型综合项目,包括航空科技文化博览中心、配套商业、产业孵化基地、航空主题社区等。航 空文化与商业结合开辟“旅游+娱乐+科普”新的产业,同时依靠文娱环境对人口和消费商业的吸引力促进周边综合业态的开发。而且公司有实力雄厚的中航集团航 空科技为依托,中航工业集团在西安、珠海的“航空大世界”也为公司业务发展提供经验借鉴,助力向创意经济与现代服务业的转型。

作为中航旗下 优质地产上市公司平台,当前市值不到60亿,在行业整合中谋求发展的诉求,航空文化产业是公司积极探索方向之一,也有望受益国企改革下集团资源的整合。当 前公司RNAV11.9元提供安全边际,预测16-18年EPSO.71/0.81/0.93元,P E12/11/9倍,给予6-12月目标价12.7元,对应16年18倍PE,提升评级至“强烈推荐”,建议投资者持续关注。

风险提示:集团资产整合存在较大不确定性,市场预期可能过度乐观;公司地产布局对资金压力已显现;航空文化发展不及预期。